Les professionnels de l’immobilier sceptiques


Alors que le gouvernement s’apprête à changer de paradigme sur les aides à l’acquisition de logements sociaux, en passant de l’aide indirecte via l’exonération fiscale aux promoteurs, à la mise en place d’une subvention aux acheteurs, plusieurs questions logistiques restent en suspens...

Annoncée par le ministre délégué chargé du budget Faouzi Lekjâa le 25 octobre dernier au parlement, les contours de l’aide directe aux acquéreurs commencent à prendre forme. Selon nos confrères de La Vie Éco, le projet de texte réglementaire est déposé auprès du Secrétariat général du gouvernement et prévoit une aide fixée à un montant de 70.000 dirhams en faveur des familles modestes souhaitant acquérir un logement plafonné à 300.000 dirhams. Celles appartenant à la classe moyenne, désireuses d’acquérir un logement plafonné à 700.000 dirhams devront recevoir une aide de 50.000 dirhams.

“Il y a un flou artistique autour de ces mesures”, nous explique Anis Benjelloune, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). “Nous attendons la publication du cahier des charges pour savoir ce que l’Etat veut réellement réaliser comme typologie de logements pour le citoyen. S’il s’agit de produire la même typologie de logement que les logements sociaux actuels, et les vendre à 300.000 dirhams TTC, ce sera difficilement réalisable”, explique-t-il. La formule du gouvernement, ne prend pas en considération la surtaxation du secteur: “La TVA sur le logement neuf ainsi que l’inscription à la Conservation foncière sont des spécificités marocaines. Elles participent à l’augmentation du prix et en plus, alourdissent les procédures de cession.


Et tout celà est répercuté sur le consommateur. Au lieu de penser à une aide directe, le gouvernement devrait plutôt essayer d’alléger la pression fiscale et à libérer le foncier”, indique notre interlocuteur. Pour les dirigeants de la FNPI, c’est tout l’écosystème qu’il faut revoir. En effet, le prix consenti pour l’acquisition d’un bien immobilier comprend d’abord les taxes directes payées par lui : les droits d’enregistrement qui représentent 4% de la valeur d’acquisition du bien, les droits de conservation foncière, qui s’élèvent à 1.5% de ce prix. Ensuite, viennent les taxes liées au crédit immobilier (environ 80% des transactions en copropriété se font par cette voie). La conservation foncière prend ainsi 1.5% de la valeur de l’hypothèque, avec les honoraires notariaux qui se chiffrent à 1% de la valeur du bien acheté.

Remboursement du crédit
Il y a également la TVA sur le crédit bancaire : 10% de plus que le taux d’intérêt bancaire qui sera payée tout au long de la période de remboursement du crédit. Au niveau des taxes indirectes, il s’agit principalement de celles préalablement payées par le promoteur immobilier qui au final sont supportées par l’acquéreur. Il ne s’agit pas ici des charges usuelles qui s’appliquent à tous les secteurs d’activité comme l’industrie le commerce, tels que l’Impôt sur les sociétés, l’impôt sur le revenu, la CNSS etc. Il est question de taxes spécifiques supplémentaires supportées par le secteur du bâtiment.

Il s’agit donc des mêmes droits (enregistrement, conservation foncière) payés en amont. Mais également des droits de mise en concordance des biens construits. Ceuxci s’élèvent à 1% de la valeur estimative par la conservation foncière du bâtiment construit (qui comprend déjà la valeur du terrain pour laquelle un droit a déjà été payé). Autant dire que le secteur comprend des paramètres et des variables complexes, et qu’une simple aide directe ne peut pas régler, d’autant que le conditionnement de celle-ci n’est pas encore fixé...

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