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Le secteur de l’immobilier en chute libre

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[quote font= »1″]Dégringolade. Dans un pays qui accuse un déficit en logements,  une crise financière et de liquidation de stocks ravage les gros  opérateurs immobiliers. Un signe de détresse pour un secteur  considéré comme une locomotive de l’économie.[/quote]

Quand le bâtiment ne va plus

Allianc ecroule  sous le poids de  l’endettement,  Addoha engage  une restructuration  financière, la CGI vit ses mauvais  jours… La crise financière et de  liquidité dans laquelle sont plongés  les gros opérateurs immobiliers  se confirme de jour en jour. Un  signe de détresse pour un secteur  de l’immobilier qui cumule stocks  invendus, projets immobiliers  en veilleuse, ventes en baisse,  insolvabilité de certains acquéreurs,  essouflement des deux garanties de l’Etat au logement social, regrette Youssef Benmansour, président  de la Fédération nationale des  promoteurs immobiliers (FNPI).
«Le phénomène des stocks invendus  est apparu il y a 1 an. Il est dû à une  faiblesse de la demande, à l’octroi  de moins de crédits bancaires, à  l’insolvabilité des acquéreurs, à  une clientèle MRE et étrangère en  proie à la crise économique dans  le pays de résidence, et qui investit  de moins en moins. Tous ces  facteurs réunis font que les stocks  deviennent importants et impactent  par conséquent les trésoreries des  grandes entreprises et par ricochet  celles des PME», explique-t-il. Les  grandes entreprises, comme les  PME, commencent à dégraisser  pour minimiser les charges. C’est  une vérité que même le président  de la FNPI ne cache pas. Les PME  sont beaucoup plus touchées par  ce phénomène de licenciement  puisqu’elles ont moins de travail et  embauchent traditionnellement le  plus de main d’oeuvre. «Le secteur  des matériaux de construction,  qui dépend du secteur de la  construction, subit lui aussi cet effet  négatif. L’immobilier, en particulier,  et le BTP, en général, ne sont pas en  bonne santé depuis quelque temps  déjà», lance sur un ton aigri Youssef  Benmansour.

Essoufflement des garanties
Qu’est-ce qui empêche l’immobilier  de se redresser sachant, à titre  d’exemple, que dans le segment  du logement social des dizaines de  convention ont été signées entre la  tutelle et les professionnels. Pour  M. Benmanssour, le financement  mis en place par l’Etat -Fogarim et  Fogalog- ne sont pas disponibles. En  chiffres, l’essoufflement des deux garanties face au ralentissement  de tout le secteur n’est plus à  démontrer. Fogarim a profité à  1.051 bénéficiaires au cours du mois  de février 2015, pour un montant de  prêts de 172,06 millions de dirhams.  Des chiffres en net recul par rapport  aux réalisations à fin février 2014.

Perte pour les cimentiers
Passons à l’indicateur principal du  marché de l’immobilier: le ciment.  Là aussi, pour la troisième année  consécutive, le marché marocain  du ciment a connu des baises  successives de 1,6% en 2012, 6,3  en 2013 et 5,4% en 2014. Avec 14,1  millions de tonnes, le niveau de  consommation du ciment au Maroc  en 2014 est retourné à celui de 2008.  Le dynamisme qui a caractérisé la  dernière décennie est bien révolu  alors que d’importants programmes  d’augmentation de capacités de  production et de modernisation des  équipements ont été engagés. «Il y a une relation de cause à  effet quand on sait que 80% de  la consommation de ciment va  à la construction de logements,  dont 45% sont réalisés en autoconstruction.  Cela est également  en rapport avec les projets mis  en chantier, notamment dans le  segment du logement social, pour  lequel des dizaines de conventions  ont été signées sans grandes  réalisations sur le terrain. De son  côté, le projet de logement moyen  standing pour la classe moyenne  n’a pas connu d’évolution notable  alors qu’il a été discuté, réfléchi,  et négocié tout au long de l’année  2014», confie un professionnel du  secteur.
Pour s’en convaincre davantage,  durant l’année 2014, la production  de logements a chuté de 3,3% avec  une diminution de 1,1% en nombre  d’unités sociales et économiques  et une baisse de 8% des mises en  chantier, comparativement à 2013. Ce n’est pas tout. La demande se  tasse, alors que beaucoup plus de  concurrents investissement dans  ce segment du logement social. Ce  qui fait que l’offre est devenue plus  importante que la demande. Dans  le moyen standing, les négociations  avec les professionnels autour  du programme de relance de ce  segment, initié par le ministère  de l’Habitat, n’ont pas abouti.  Les promoteurs immobiliers  n’ont pas renoncé à une série de  revendications sous prétexte qu’ils  ne s’en sortiront pas s’ils vendent  un logement moyen standing,  dans des grandes villes comme  Casablanca et Rabat, où le foncier  se fait rare et devient cher, à 6.000  Dh/HT/m2. En plus, ils demandent  que là où l’urbanisme n’autorise  que des R+4, on leur accorde le  droit, à titre exceptionnel, à des  R+6 ou R+7, pour réaliser des profits.  La flambée des prix du foncier est  une réalité. La spéculation en est la principale cause. L’Etat ne joue  pas son rôle de régulateur. Un  laisser-aller qui, ajouté aux retards  sur la production des documents  d’urbanisme et à l’absence d’outils  d’informations et d’observatoires  qui donnent des données fiables sur  les besoins en logements par ville,  exacerbe la situation déficitaire du  secteur.

La demande se tasse
C’est donc la fin d’une période de  période d’euphorie qu’a connue  l’industrie de l’immobilier, avoue  Youssef Benmansour. Les prix  qui dégringolent à Casablanca et  Tanger sont la meilleure illustration  du retournement du marché  immobilier. Mai cela ne veut pas  dire pour autant que le marché  devient plus accessible pour les  acquéreurs. Car là où le bât blesse,  c’est que les crédits immobiliers  ont connu une baisse importante  en 2014.
Nul besoin de rappeler que quand  l’immobilier va, tout va. Et quand  le secteur éternue, l’économie  s’enrhume. La montée des risques  a poussé le secteur bancaire à  adopter une politique prudentielle  rigoureuse.
Même Bank Al Maghrib s’en  mêle. La banque centrale suit de  près l’évolution du secteur, mais  n’arrive pas à trouver la bonne  formule pour stopper la crise. Une  commission interministérielle,  composée de représentants des  départements de l’Habitat, de  l’Intérieur, de l’Economie et des  Finances et de l’Urbanisme et  de l’aménagement du territoire  national, se réunit régulièrement  avec les professionnels. Rien de  concret pour l’instant à même de  changer le statu quo. Dans un pays  qui connaît un déficit en logements,  la situation du secteur risque  d’entraîner toute l’économie dans  une spirale de crise sans précédant.

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